A Prefeitura de Goiânia anunciou a suspensão da Transferência do Direito de Construir (TDC) por um período de 18 meses, conforme estabelecido no Decreto nº 2.785/25, publicado no dia 11 de junho. Essa medida, que entrará em vigor a partir de 1º de janeiro de 2025, visa reavaliar os impactos desse instrumento urbanístico sobre o ordenamento territorial e o adensamento urbano.
A suspensão afetará exclusivamente novos pedidos de concessão, enquanto os processos já protocolados continuarão em análise, devendo, no entanto, atender a novos requisitos, como a apresentação de certidão de doação ou desapropriação registrada em cartório e parecer técnico do órgão municipal que cuida do planejamento urbano.
A justificativa para a suspensão temporária é permitir uma análise técnica detalhada do funcionamento da TDC. A administração municipal apontou que a aplicação descontrolada desse instrumento comprometeu a arrecadação da Outorga Onerosa, fundamental para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU). Além disso, a Prefeitura reconhece a necessidade de reformular os mecanismos de acompanhamento e monitoramento da TDC, com o intuito de incrementar sua eficiência e torná-la uma ferramenta de justiça social que favoreça a distribuição equitativa de oportunidades urbanas.
Embora a suspensão esteja em vigor, o prefeito terá a prerrogativa de autorizar concessões em situações de interesse público específico. O decreto também estabelece novas normas para a emissão das Certidões de Potencial Construtivo (CPC) e das Certidões de Potencial Construtivo de Saque (CPC-S). A partir de agora, as CPC-S só poderão ser emitidas em circunstâncias específicas, como a contrapartida à Outorga Onerosa do Direito de Construir, com limites progressivos de até 75% do valor nos primeiros 120 dias e até 50% após esse período. Além disso, a utilização do potencial construtivo em imóveis receptores será restrita a, no máximo, 25% da altura máxima permitida da edificação.
A emissão de novas CPC-S para pessoas físicas ou jurídicas, sem vínculo direto com imóveis receptores, estará totalmente proibida. No entanto, os saldos de potenciais construtivos já existentes poderão ser utilizados, desde que respeitados os novos critérios estabelecidos.
O documento ressalta que o modelo atual não garante um equilíbrio adequado entre a capacidade da infraestrutura urbana e o aumento do adensamento gerado pelas transferências de potencial construtivo, levando a uma sobrecarga nos sistemas de mobilidade, saneamento e serviços públicos. “O direito de construir, além do coeficiente básico, não é um direito de propriedade, mas uma autorização do poder público, que deve estar subordinada ao interesse coletivo”, destaca o texto do decreto.
Enquanto a suspensão estiver em vigor, a Prefeitura irá implementar critérios mais rigorosos e procedimentos padronizados para a emissão das certidões, buscando aumentar a segurança jurídica dos processos em andamento. Simultaneamente, serão realizados estudos para reformular a legislação sobre a TDC e sua integração com outros instrumentos de planejamento urbano, como o Plano Diretor e a Outorga Onerosa do Direito de Construir. A intenção da gestão municipal é tornar o sistema mais transparente, justo e eficiente.
